4つの住宅減税

減税効果①不動産取得税

不動産取得税とは、中古住宅を取得した時にかかる税金です。
課税対象者は個人・法人を問わず、土地や建物を有償・無償や登記の有無に関わらず、売買、贈与、交換、建築(新築・増築・改築)によって取得した方が対象となります。納税時期は取得後、都道府県税事務所より納付書が届いた後の納付となります。
※不動産取得税の軽減にかかる控除額などについては、各都道府県によって若干の相違があります。

減税計算 不動産取得税=(固定資産税評価額-控除額)×3%
必要書類 不動産取得税申告書・売買契約書・土地建物の登記簿謄本・住民票・耐震基準適合証明書・印鑑
申請時期 所有権移転後、買主が都道府県税事務所にて手続きを行ないます。

適用の要件

  • 1
    買主の居住用、またはセカンドハウス用としての取得
  • 2
    50㎡以上 240㎡以下(課税床面積)
  • 3
    次のいずれかに該当するものである事
・1982年(昭和57年)1月1日以降に建築されたものである事(固定資産課税台帳に記載された新築日で判断)
・上記に該当しない住宅で、新耐震基準に適合している事について証明がなされたものや、既存住宅売買瑕疵保険に加入している一定のものである事

特例の減税(土地)

不動産取得税=(固定資産税評価額×1/2×3%)-控除額(下記AかBの多い金額)

A=45,000円

B=(土地1㎡当たりの固定資産税評価額 × 1/2)×(課税床面積 ×2(200㎡限度))×3%

特例の減税

  • 1997年(平成9年)

    4月1日以降

    1,200万円

  • 1997年(平成9年)

    3月31 日以前

    1,000万円

  • 1989年(平成元年)

    3月31日以前

    450万円

  • 1985年(昭和60年)

    6月30日以前

    420万円

  • 1981年(昭和56年)

    6月30日以前

    350万円

  • 1975年(昭和50年)

    12月31日以前

    230万円

  • 1972年(昭和47年)

    12月31日以前

    150万円

  • 1954年(昭和29年)

    7月1日~1963年(昭和 38年)12月31日

    100万円

※控除額は自治体により異なります。

減税効果②登録免許税

中古住宅を取得した時、移転登記・設定登記等が必要となります。法務局に土地・建物の申請をする際にかかる税金を登録免許税といいます。納付時期は、登記申請時に納付します。
・一定の要件を満たす住宅用建物については、軽減税率を適用することができます。
・住宅用建物の軽減税率は、2020年(令和2年)3月31日まで適用されます。
・上記の税率を適用して計算した金額で、1,000円に満たない場合の税額は1,000円となります。

減税計算 税額=課税標準 ×税率
必要書類 住宅用家屋証明申請書及び証明書・売買契約書又は売渡証書・登記簿謄本・住民票(新住所)・耐震基準適合証明書
申請時期 所有権移転時、司法書士が管轄法務局へ納付します。

適用の要件

  • 1
    住宅の取得目的が居住用家屋である事
  • 2
    登記名義人が自己の住宅として使用する事
  • 3
    事務所や店舗、倉庫などとの併用住宅の場合には、延床面積 90%以上が居宅部分である事
  • 4
    取得後1年以内に登記する事
  • 5
    家屋の床面積(登記面積)が50㎡以上である事(マンションの場合は共用部分の床面積を含まず、専有部分の登記床面積で判断します)
  • 6
    2005年(平成17年)4月1日以降の取得であれば、耐震性を有する住宅については築年数を問わない
  • 7
    2005年(平成17年)4月1日以降の取得であれば、既存住宅売買瑕疵保険に加入した住宅については築年数を問わない
  • 8
    中古戸建では築20年以内、マンションでは築25年以内である事
  • 9
    中古戸建では築20年超の木造・軽量鉄骨、マンションでは築25年超のマンション・重量鉄骨の場合、耐震基準適合証明書や既存住宅売買瑕疵保険が取得されている事
  • 10
    所有権移転登記の場合には、売買または競売により取得したものである事(贈与や相続などによる所有権移転登記には適用されない)
  • 11
    建物の所有権登記名義人の国籍は問わない
  • 12
    建物の所有権登記名義人の単独所有であるか共有であるかは問わない(共有の場合には、その家屋に居住する者の持分についてのみ軽減される)
  • 13
    抵当権設定登記の場合、建物の所有権登記名義人と債務者が異なる場合には適用されない(建物の所有権登記名義人が連帯債務者の一人である場合には適用される)
  • 14
    抵当権設定登記には適用されない

所有権移転登記

土地:固定資産税評価額 × 15/1000(標準税率)

建物:固定資産税評価額 × 20/1000(標準税率)

矢印固定資産税標準額 × 3/1000(軽減税率)

抵当権設定登記

設定金額 × 4/1000(標準税率)

矢印設定金額 × 1/1000(軽減税率)

減税効果③住宅ローン減税

住宅ローン減税とは、住宅購入者が住宅ローンを利用して、自宅の購入・増改築等をし、自己居住用として一定要件を満す場合、借入された住宅ローン年末残高の1%を所得税(要件を満たした場合は住民税からも軽減)から10年間の還付(控除)を受ける事ができる制度です。

減税計算 1~10年目の年末ローン残高 × 1%
・居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除制度との併用が可能。
・所得税より還付しきれなかった場合、翌年の住民税より13,65万円を上限に控除を受ける事が可能
必要書類 確定申告書・源泉徴収票・金融機関等からの借入金残高証明書・土地建物の登記簿謄本・売買契約書または建築請負契約書・住民票・住宅用家屋証明書・耐震基準適合証明書
申請時期 所有権移転後、翌年の確定申告時に管轄税務署にて確定申告により手続きを行います。

適用の要件

  • 1
    住宅取得日から6ヶ月以内に居住し、入居後継続して居住している事。
  • 2
    各年の合計年収が3,000万円以下である事。
  • 3
    取得した住宅の床面積が 50 ㎡以上である事(マンションの場合は登記簿上の専有部分の床面積。 持分共有する住宅の場合は、他の共有持分を含めた建物全体の床面積)。
  • 4
    マンションは築25年以内、木造家屋は築20年以内である事。
  • 5
    築25年超のマンション、築20年超の木造・軽量鉄骨の中古住宅の場合は、耐震基準適合証明書・既存住宅売買瑕疵保険等が取得されている事。
  • 6
    対象となる物件が、親族や特別関係のある者などからの取得ではない事。
  • 7
    贈与による取得でない事。
  • 8
    増改築の場合、工事費用が100万円を超えて一定の条件を満たす場合。
  • 9
    住宅ローンの借入期間が10年以上である事(勤務先からの借入の場合、無利子又は1%に満たない利率の場合は適用外。親族や知人からの借入金も適用外)。

減税効果④贈与税の非課税

住宅取得等資金の贈与税の特例とは、住宅購入するための資金を贈与された場合、財産をもらう側(=受贈者)からみて、財産をあげる側(=贈与者)が直系尊属の場合、贈与税を非課税にできる制度です。
・住宅購入資金として両親などから資金の贈与を受けた場合、「相続時清算課税制度」、「住宅取得資金の非課税制度」という2つの贈与税の特例制度の適用を受けることが出来ます。
・住宅取得資金の非課税制度は、非課税の限度額が定められ、住宅用家屋の取得などに関わる契約の締結期間によって、限度額が変わります。詳しくは下記を参照ください。(※特例の減税)
・贈与の特例を受けるには、贈与の翌年の2月15日から3月15日までに贈与税の申告を行う必要があります。贈与税が発生しない場合でも、申告期限内に贈与税の申告が必要となります。

※特例の減税

  • 2016年(平成28年)1月 ~ 2020年(令和2年)3月

    700万円

  • 2020年(令和2年)4月~2021年(令和3年)3月

    500万円

  • 2021年(令和3年)4月~2021年(令和3年)12月

    300万円

必要書類 住宅用家屋証明申請書及び証明書・売買契約書又は売渡証書・土地建物の登記簿謄本、住民票(新住所)・耐震基準適合証明書
申請時期 賃金を受け取り、消費した翌年の確定申告時に管轄の税務署にて確定申告により手続きを行います。

適用の要件

  • 1
    受贈者側からみて、贈与者側が直系専属人である事(親子間・祖父母子間・祖父母孫間での贈与も可能)
  • 2
    受贈者の年齢が、贈与を受けた年の1月1日において満20歳以上である事
  • 3
    受贈者の年間所得が、2,000万円以内である事
  • 4
    贈与を受けた年の翌年3月15日までに住宅を取得し居住する事(または居住する事が確実と見込まれる事)
  • 5
    贈与された資金を実際に購入資金に充当している事
  • 6
    建物の登記簿面積が50㎡以上240㎡以下である事

特例を申告する上での注意点

  • 1
    贈与税額が0円でも申告は必要

    ※住宅取得資金贈与の特例が適用された結果、贈与税が0円になるからといって申告不要とはなりません。申告しないと非課税の適用が受けられません。

  • 2
    申告期限に要注意

    ※贈与税の申告期間は、贈与を受けた翌年の2月15日から3月15日となります。期限内に申告を済ます事が必要です。

  • 3
    相続時精算課税制度との併用のポイント

    相続時精算課税制度との併用も可能です。優先順位としては、

    • ① 住宅取得等資金贈与の非課税制度
    • ② 贈与税の基礎控除
    • ③ 相続時精算課税制度

    という順序が一般的です。住宅取得等資金贈与の非課税制度では、相続が発生した際、生前贈与加算(相続発生前3年以内の贈与財産を相続財産として計上し直す)から切り離すことができます。一方、相続時精算課税制度を利用すると、相続が発生した際に切り離すことはできず、再計算(つまりは相続時に精算)することになります。

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